▲서울 남산에서 바라본 아파트 단지의 모습.
집단대출이 금융당국의 새로운 난제로 떠올랐다. 규제 이전 계약을 체결한 실수요자의 잔금대출을 지원해야 한다는 요구가 커지면서 집단대출을 가계대출 총량 관리 대상에서 제외하는 방안이 거론되고 있지만, 자칫 대출 규제의 근간을 흔들고 부동산 시장에 잘못된 신호를 줄 수 있다는 우려도 함께 커지고 있다. 정책의 유연성과 규제의 일관성을 아우를 해법 마련이 불가피한 상황이라는 평가다.
◇ 당국, 집단대출 예외 적용 검토…총량서 제외 가능할까
31일 금융권에 따르면 금융당국이 은행권과 함께 실수요자 피해를 최소화하기 위해 집단대출 현황을 살펴보는 한편 예외 적용과 보완 방안을 다각도로 검토 중이다. 지난 28일에는 은행 여신담당 부행장들과 긴급 회의를 열고 ‘매교역 팰루시드’ 등 잔금대출이 급한 신축 단지에 대한 우선 공급을 결정하기도 했다.
▲이재명 대통령이 ‘부동산정책 국민 대토론회’에서 발언하고 있다.
잔금대출 문제는 지난 23일 이재명 대통령 주재 부동산 토론회에서 규제 전 계약을 체결한 분양자의 사례가 거론되면서 논란으로 떠올랐다. 이 대통령은 잔금 대출이 막혀 2년 전 실거주 목적으로 분양을 받았던 아파트에 입주하지 못할 수 있다는 어려움 토로한 한 참석자의 발언에 “사후 정책 변경으로 인한 선의의 피해자가 발생해서는 안 된다”며 해당 문제를 검토할 것을 지시했다.
문제는 추후 집단대출 대응 방안의 방향성이다. 당국은 하반기에만 약 7만세대, 26조원 규모의 잔금대출 수요가 발생할 것으로 추산함에 따라 후속 대책 마련에도 나설 방침이다. 잔금대출 뿐 아니라 중도금과 이주비 대출까지 더하면 50조원 안팎의 공급이 필요할 것으로 예상되고 있다. 이 규모를 총량관리 대상에서 제외할 경우 예외 대출 규모로 인해 가계대출 연간 목표치가 흔들리게 될 수 있다.
이에 일각에선 가계대출 총량 자체를 보다 확대하는 방향이 유력하다는 시각도 나온다. 집단대출을 가계대출 총량 관리 대상에서 제외하는 방식은 가계대출 관리 기조 원칙을 무너뜨리기에 검토하기 어려울 것이란 의견이다. 다만 대출 총량 확대는 한국은행의 수정경제전망을 참고해야 하는데 잔금대출 공급이 시급한 상황에서 총량 결정에 대한 기준을 가늠하기 어렵다는 문제가 제기된다.
◇ ‘형평성·고가주택·일관성’ 문제 발생 우려
시장에선 실제로 규제를 완화하거나 총량 대상에서 제외할 경우 개별 매수자와의 형평성 논란이 불거질 것이란 지적이 나온다. 대규모 분양 단지 입주자는 집단적 대응을 통해 구제받게 된 반면, 기존 주택을 개별적으로 매수한 실수요자는 대출 절벽에 그대로 노출되는 역차별이 발생할 수 있어서다. 즉 계약 시점과 주택 취득 방식에 따라 같은 실수요자임에도 대출 가능 여부가 갈리는 문제가 생기는 것이다. 앞서 둔촌주공 재건축 단지 입주 당시 한도 증액에도 총량 관리와 실수요자 보호 사이에서 정책 엇박자를 냈다는 비판을 받았다.
잔금대출을 대출 총량에서 전면 제외한다면 수십억원대 시세차익이 예상되는 이른바 ‘강남 로또 아파트’ 대출까지 총량 관리 대상에서 빠지는 문제도 거론되고 있다. 오는 9월 입주를 앞둔 서울 방배동 ‘디에이치방배’의 경우 전용면적 84㎡ 분양가는 현재 시세상 35억원을 웃도는데, 이런 수분양자의 대출까지 예외로 인정하게 되는 셈이다.
▲이억원 금융위원장.
무엇보다 당국이 주택공급 확대에 필수적인 이주비대출과 중도금대출 등에 대해서도 총량 규제 예외 적용을 검토하고 있는 만큼 ‘규제 일관성이 무너진다’는 지적을 피하기 어려울 전망이다. 현재 은행별로 정해둔 연간 대출 증가율 한도를 엄격히 통제하고 있는 가운데 단위가 큰 집단대출을 예외로 둘 경우 총량 규제가 무력화될 우려가 있어서다. 무주택자와 실수요자의 주거 이전을 위해 대출 숨통을 트여주는 개념이지만 예외를 인정해주기 시작하면 은행권 내 대출 총량 한도 관리가 사실상 지켜지지 않을 가능성이 높다.
더욱이 무주택 실수요자와 분양 잔금을 앞둔 차주들의 자금조달 부담 호소에도 원칙을 고수해오던 당국이 토론회에서 촉발한 문제 제기로 예외를 두게 되면 땜질식 행정이라는 비판이 실려 정부 금융 정책에 대한 신뢰도가 저하될 수 있다. 당국이 ‘핀셋 지원’을 강조하지만 은행 현장에서 투기성과 순수 실거주자를 명확히 걸러내기 어렵다는 한계가 있을 뿐더러, 기준을 엄격하게 세우면 기준선에서 탈락한 수요층의 반발과 갈등을 유발할 수 있어 쉽지 않은 문제다.
한편 당국도 정책 일관성과 관련한 우려는 충분히 고려하고 있다는 입장이다. 이억원 금융위원장은 29일 국회 정무위원회 업무보고에서 “공급이 충분하지 않고 시장에 유동성이 넘쳐나는 상황에서 조금이라도 대출규제를 완화한다면 자칫 전체적으로 주택시장을 자극하고 가격이 오르고 계속 악순환이 있을 수 있다”고 말했다.
박경현 기자 pearl@ekn.kr
